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Value Add

Abraham De Bettencourt

Value Add est le podcast immobilier et financier animé par Abraham de Bettencourt, 20 ans d'expérience dans le secteur belge. Ici, pas de vulgarisation, pas de contenu pour débutants. Des conversations techniques et profondes avec des experts qui font vraiment bouger les lignes. Parce que dans l'immobilier, la finance, c'est le nerf de la guerre.

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September 14 · 59 min
Immo à Bruxelles : "Arrêtez de blâmer l'administration !"
"Certains permis prennent trop de temps. Je suis tout à fait d'accord et c'est pas normal." Ce n'est pas un promoteur qui dit ça. C'est la personne qui rend un avis obligatoire sur tous les projets de plus de 5 000 m² à Bruxelles. Lisa De Visscher est la nouvelle bouwmeester maître architecte de la Région bruxelloise, première femme à occuper la fonction. Nous l'avons reçue quelques mois après son entrée en poste, au moment où sa note d'orientation venait d'être validée par le gouvernement. Nous avions une question simple à lui poser : est-ce qu'on peut encore construire de la qualité à Bruxelles quand les budgets sont serrés ? Sa réponse nous déplace sur un autre terrain. Le coût de construction ne pèse que 40 à 50 % du budget d'une opération. Et entre un processus fluide et un processus qui s'enlise, elle chiffre l'écart en millions d'euros. "Dès qu'on perd du temps, on perd l'argent, dès qu'on perd de l'argent, on perd la qualité." À partir de là, nous avons passé une heure sur ce dont personne ne parle vraiment en réunion. Pourquoi des projets traînent sept, huit, dix ans avant même le dépôt d'une demande de permis. Ce qui se passe quand plusieurs administrations se contredisent autour de la même table. Pourquoi la Gare du Midi ressemble à ce qu'elle est. Et pourquoi son équipe publie les projets qui perdent les concours, pas seulement celui qui gagne. Nous terminons sur le logement, et elle nous formule le problème d'une façon que nous n'avions pas entendue jusqu'ici. La vraie question n'est pas seulement de produire du logement abordable, c'est de rendre la qualité abordable. "Il y a des logements qui sont abordables, mais la qualité est souvent désastreuse." Si vous développez, financez ou arbitrez des projets à Bruxelles, cet épisode vous donne une lecture de la machine que vous n'avez sans doute pas. Au programme : • Ce qu'un avis du BMA peut réellement bloquer, et ce qu'il ne bloque pas • Le déroulé d'un concours d'architecture vu de l'intérieur • Le vrai poste de dépense d'une opération, et ce n'est pas la façade • Sa position sur la densification d'une ville coincée dans ses limites • Ce qu'elle changerait demain pour le logement abordable • Son message à ceux qui envisagent de quitter Bruxelles Value Add, le podcast immobilier et finance. Pas de vulgarisation, pas de contenu pour débutants. Nous nous adressons à celles et ceux qui ont déjà les bases et qui veulent aller plus loin dans la technicité. Abonnez-vous et laissez un commentaire. Nous les lisons et nous les intégrons dans la construction des prochains épisodes. Chapitres : 00:00 Ce qui bloque les projets à Bruxelles 02:14 Bouwmeester : le métier, la mission, l'indépendance 05:57 L'avis obligatoire au-delà de 5 000 m² 10:43 U-Square, le cas d'école de la reconversion 15:14 Concours d'architecture : le mode d'emploi complet 23:11 Qualité architecturale contre budget serré 28:38 Densification : jusqu'où peut aller Bruxelles 34:15 Permis d'urbanisme : pourquoi c'est si lent 39:36 Durabilité, réemploi et espace public 51:36 Logement abordable et message aux investisseurs #immobilier #bruxelles #architecture #urbanisme #bouwmeester #logementabordable #permisdurbanisme #investissementimmobilier #densification #realestate #promotionimmobiliere #BMA #valueadd #podcastimmobilier #brussels Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
August 19 · 58 min
IA : pourquoi l'immobilier a 3 ans de retard
321 trillions de dollars. C'est la taille du secteur construction et immobilier dans le monde, une personne sur dix y travaille, et selon McKinsey il n'y avait que la chasse et l'agriculture pour être encore moins digitalisées. Elles ont rattrapé leur retard depuis. Idriss Goossens a fondé EightySeven (ex-PropTech Lab) il y a huit ans pour s'attaquer à ce problème. Plus de 300 sociétés membres, des membres dans 21 pays, une base de 8000 solutions dont 4400 en Europe. L'objectif affiché : 3000 membres. Dans cet épisode de Value Add, on parle de ce qui bloque vraiment. Des marges de 3 à 6% qui interdisent l'erreur. Des chief innovation officers condamnés à réussir, donc condamnés à ne rien tenter. Des 40% d'émissions de CO2 que tout le monde préfère attribuer aux avions. Idriss retrace les vagues qui ont traversé le secteur : efficiency en 2015, customer centricity en 2017, ESG en 2019, IA depuis 2021. En 2026, ce sont le govtech, la défense et la souveraineté énergétique qui montent. D'où cette idée que le CEO d'Interparking défend maintenant, et qu'on n'attendait pas : un parking, c'est un bunker, un atelier de drones et une réserve d'énergie. Sur l'IA, il ne prend pas de gants. La plupart des grands groupes l'utilisent encore comme en 2023, un assistant qui polit les emails. En 2025 elle produit des slides et des dashboards, en 2026 elle devient agentique. Abraham pose alors la question que tout le monde pense tout bas : quand est-ce qu'on trouve le temps ? Et puis il y a la partie qui pique. Une économie devenue non linéaire, où une personne seule peut monter une licorne depuis n'importe quel village. Un fossé qui se creuse entre le monde qu'on construit et celui dans lequel on vit. Une image qui résume bien la décennie, aussi : l'immobilier était un Monopoly, il est devenu un jeu d'échecs, il ressemble maintenant à une partie de squash. Au programme : • Ce que recouvre vraiment la PropTech, high-tech et low-tech, plus de 60 thèmes • Pourquoi le secteur résiste autant au changement • Le 87 Day du 16 septembre, ses 24 task forces, son format reverse pitch • Préparer un Mipim quand BNP Paribas Real Estate y amorce 60% de son chiffre d'affaires annuel • La théorie de l'ascenseur, empruntée à Eric Everard • Aedas Homes et son agent IA baptisé Max • Ce qu'un fondateur peut accepter de sacrifier, et ce qu'il ne devrait jamais sacrifier • Le Chief 87 Officer Value Add, c'est le podcast immobilier et finance d'Abraham de Bettencourt. Pas de vulgarisation, pas de contenu pour débutants. On s'adresse à celles et ceux qui ont déjà les bases et qui veulent aller plus loin dans la technicité. Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
August 6 · 1 hr 14 min
Le patron d'AG Real Estate dit tout !
Serge Fautré dirige AG Real Estate depuis 14 ans. Environ 6 milliards d'euros d'immobilier, 300 personnes, et deux filiales que tout le monde croise sans savoir à qui elles appartiennent : Interparking et Anima. Il quitte la maison le 31 décembre. Avant ça, il a accepté de passer 1h15 à expliquer comment on place l'argent qui finance la pension d'un Belge sur trois. Ce qui ressort de l'épisode, c'est d'abord une méthode. AG regarde ses rendements avant levier, autour de 6%, parce qu'une compagnie d'assurance est déjà endettée par nature : un contrat d'assurance-vie, c'est une dette au passif. Pas question d'empiler un deuxième levier par-dessus. Il raconte aussi ce qui n'a pas marché. Le 70 Pine Street à New York, immeuble Art déco superbe, trois étoiles Michelin dans le bâtiment, et peu d'argent gagné au bout du compte. Sa conclusion tient en une phrase : nous n'étions pas chez nous. Le projet de Nice, avec un architecte de Miami et un entrepreneur belge qui n'était pas dans son environnement. Interparking pendant le Covid, avec un parking à Venise qui a fait 1 000 euros de chiffre d'affaires sur une journée. Il défend aussi des positions qui vont faire réagir. Sur la financiarisation de l'immobilier, qu'il trouve mal nommée et mal attaquée. Sur le taux de cap, qu'il juge "pauvre, très pauvre, indigent" comme méthode de valorisation, face à un vrai cash-flow actualisé au WACC. Sur les recours, le facadisme et cette manie de vouloir tout figer. Sur les investisseurs qui se disaient couverts contre la remontée des taux : ils avaient un chapeau, dit-il, parfois trop petit, alors qu'il fallait un imperméable. La séquence sur les maisons de repos vaut le détour. La sécurité sociale belge verse environ 60 euros par jour et par résident, contre 210 aux Pays-Bas. Le prix hôtelier moyen tourne autour de 65 à 70 euros. Sa question : vous connaissez un hôtel cinq étoiles à ce tarif ? Au programme : • Comment se répartissent les 65 milliards d'actifs d'AG Insurance, et pourquoi 10% partent dans l'immobilier • Interparking, né du parking 58 construit pour l'Expo universelle, aujourd'hui 4 milliards d'actifs et 1,5 milliard de dette • Pourquoi AG a racheté l'opérateur Anima plutôt que seulement les murs • Les PPP et DBFM : 182 écoles avec Scholen van Morgen, les hangars A400M de Melsbroek, le futur centre d'entraînement des pilotes de F-35 • Le logement social, et ce qui bloque encore côté public • La tour Alto à La Défense : terrain acheté le matin, contrat de construction signé à midi, tour vendue l'après-midi • L'état du bureau bruxellois, du retail et du healthcare Value Add, c'est le podcast d'Abraham de Bettencourt, 20 ans d'immobilier. On y parle technique, financement et marché, sans vulgarisation inutile. Abonnez-vous, et dites-nous en commentaire quelle classe d'actifs vous voulez qu'on décortique ensuite. Chapitres : 00:00 Introduction 02:27 AG Real Estate, le bras immobilier d'AG Insurance 06:30 Interparking : du parking 58 à 4 milliards d'actifs 13:44 Anima : acheter l'opérateur, pas seulement les murs 20:44 New York et Nice : les limites de l'international 27:22 PPP et DBFM : écoles, prisons et logement social 37:37 24 ans d'immobilier : ce qui a vraiment changé 51:00 La tour Alto, achetée et revendue en une journée 55:47 Bureau et retail : un marché à deux vitesses 01:04:27 Maisons de repos : 65 euros par jour, jusqu'à quand ? #immobilier #investissementimmobilier #ValueAdd #AGRealEstate #Interparking #immobilierbelge #Bruxelles #finance #PPP #maisonsderepos #healthcare #assetmanagement #podcastimmobilier #realestate #Belgique Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
July 19 · 1 hr 8 min
Il a bâti Trévi Immo puis l'a vendu à Foncia
Eric Verlinden a lancé Trévi en 1980 avec un associé, sans argent et à 22 ans. Quarante ans plus tard, c'est l'un des noms les plus connus de l'immobilier belge, revendu à Foncia (devenu Emeria). Dans cet épisode de ValueAD, il revient sur ce parcours avec Abraham de Bettencourt, qui a lui-même commencé sa carrière chez Trévi. On y parle de la construction d'une marque, mais surtout de la mécanique concrète : comment on passe d'un bureau de 4 pièces avenue Brugmann à un réseau de franchises, pourquoi Trévi a racheté un syndic en 2002, et ce qu'a vraiment apporté l'indice Trévi côté notoriété. La deuxième partie entre dans le vif du sujet financier : les FIIS, ces fonds d'investissement immobilier spécialisés que peu de gens comprennent bien. Eric et son fils Pierre en ont créé deux. Il explique sans détour l'exit tax de 15%, l'exonération des revenus locatifs, l'exonération de la plus-value à terme, et les conditions d'accès (10 millions d'actifs, comptabilité IFRS, réviseur, personne morale). Il ne reste que 103 FIIS en Belgique, la plupart aux mains d'institutionnels. Ensuite, place au terrain : où investir, comment lire un marché qu'on ne connaît pas, et pourquoi Charleroi ou Verviers peuvent offrir du 7 à 8% net quand d'autres crient au scandale. Eric partage aussi sa lecture du marché bruxellois, la pénurie de permis, la hausse des loyers et le prochain cycle qu'il situe vers 2028. Un épisode dense, technique par moments, mais accessible, pour celles et ceux qui veulent comprendre l'immobilier au-delà des slogans. Ce que vous allez apprendre : • Comment Trévi est né d'un projet d'import-export de jeans avec la Tunisie • Le fonctionnement réel d'une FIIS et ses trois conditions d'accès • Les avantages fiscaux : exit tax 15%, exonération locative et plus-value • Pourquoi Eric mise sur l'instinct plutôt que sur le tableur Excel • Les zones où le couple rendement/risque tient encore la route • Sa lecture sans langue de bois du RRU et de la pénurie de logements à Bruxelles Un échange entre deux professionnels qui se connaissent depuis longtemps, et ça se sent. Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
July 2 · 1 hr 2 min
Ex-Degroof : il lève 50M pour l'immobilier
« Vous faites du logement accessible, donc vous avez des loyers moins chers ? » La réponse de Jean-Baptiste Van Ex est non. Et c'est tout le sujet de cet épisode. Après près de vingt ans chez Degroof Petercam, où il dirigeait les activités immobilières, Jean-Baptiste Van Ex a quitté la banque en 2020 pour lancer Vicinity, le premier fonds d'investissement immobilier belge dédié au logement abordable et durable. Quatre jours après son départ actait, le premier confinement tombait. Il raconte pourquoi ce timing a finalement joué en sa faveur. Dans cette conversation, on entre dans la mécanique réelle d'un fonds résidentiel : la structuration en FIIS, le rachat du portefeuille Urbani, cinq levées de fonds successives, un modèle totalement intégré du développement à la gestion locative. On parle chiffres, pas storytelling. Le cœur de sa thèse : Vicinity ne joue pas sur le loyer, mais sur le « total cost of living », le coût total d'habitation. Jean-Baptiste détaille les cinq leviers sur lesquels il crée de la valeur pour le locataire comme pour l'investisseur : localisation (via le Mobiscore), consommation énergétique, OPEX, espaces communs et services. À l'appui, des données concrètes, dont un immeuble livré à 15 kWh/m² par an, présenté comme le moins énergivore de Belgique, face à une moyenne belge autour de 330. On aborde aussi le couple rendement/risque d'un fonds qui vise 5 % par an sans prendre de risque de permis, la digitalisation via un ERP et l'usage ciblé de l'IA dans les process, la quantification de l'impact sociétal mesurée par HEC Liège, et l'économie circulaire appliquée au bâti (matériaux de réemploi, enduits de terre, blocs de terre compressée). En clôture, Jean-Baptiste partage sa lecture des grands changements qui attendent le secteur : évolutions sociologiques et taille des logements, retour à des conditions de financement plus normatives, et une conviction forte, la valeur viendra désormais de l'opérationnel, pas du levier bancaire. Points clés : • Quitter une carrière confortable en banque pour se « mettre en danger avant que la vie le fasse » • La genèse de Vicinity : quatre constats sur le logement, la location et les transitions • Structurer une acquisition en FIIS avec Revive et racheter le portefeuille Urbani • Le « total cost of living » et ses cinq leviers, l'alternative au discours du loyer bas • Viser 5 % de rendement sans risque de permis, dans un cycle immobilier tendu • Pourquoi la vraie création de valeur ne viendra plus du levier bancaire Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
June 18 · 1 hr 18 min
Hériter d'1,2M : 900.000€ vont au fisc !
Tara Bendo a vu de l'intérieur ce que la plupart des investisseurs ne verront jamais : des virements de près de 900 000 euros vers le SPF Finances pour payer des droits de succession, des actionnaires minoritaires dilués du jour au lendemain, des comptes Revolut gelés faute de déclaration. Analyste financier, ancien banquier privé (BBL/ING, ABN Amro, Deutsche Bank, BinckBank à Amsterdam) et visage des marchés sur LN24, il est le premier invité « finance » de Value Add. Avec Abraham de Bettencourt, il décrypte l'immobilier coté belge, les taux d'intérêt, le private equity et l'optimisation patrimoniale, concrètement et sans langue de bois. On parle ici aux investisseurs qui ont déjà des bases et qui veulent comprendre les mécanismes réels du marché. Tara explique pourquoi les SIR belges (l'immobilier papier) affichent aujourd'hui une décote moyenne d'environ 24% par rapport à la valeur de leurs actifs, et comment cette tension crée de vraies opportunités. Il détaille les critères à regarder avant d'acheter une SIR : taux d'endettement, taux d'intérêt moyen de la dette, qualité des locataires, durée des baux et taux d'occupation. Il revient aussi sur les pièges : pourquoi les promoteurs comme Atenor ou Immobel ont vu leur cours chuter (hausse des coûts de construction, augmentations de capital), et il explique pas à pas le mécanisme de dilution qui peut laminer un actionnaire minoritaire. Même logique pour les biotechs, qui brûlent du cash et finissent par devoir lever encore et encore. Côté patrimoine, Tara ouvre des portes que peu de Belges connaissent : le private equity accessible via les holdings belges (Ackermans & van Haaren, Bois Sauvage), l'investissement immobilier à l'île Maurice et à Dubaï (fiscalité, visa résident, plans de paiement échelonnés), et surtout les dispositions à prendre pour éviter qu'un héritage soit taxé jusqu'à 75%. Points clés abordés : • SIR belges : décote, dividendes de 5 à 8% et opportunités sur un marché encore méconnu • Comment lire une SIR avant d'investir (endettement, taux moyen, locataires, occupation) • Promoteurs en difficulté et mécanisme de dilution expliqué simplement • Private equity et holdings belges : y accéder avec un petit ticket • Immobilier à l'île Maurice et à Dubaï : fiscalité, visa, vrais pièges • Succession : éviter de voir 75% d'un patrimoine partir en taxes Un épisode dense et technique pour ceux qui veulent investir avec une longueur d'avance. #ValueAdd #immobilier #finance #bourse #investissement Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
June 4 · 46 min
Coliving : la nouvelle classe d'actifs !
En 2018, Nils Bokanowski et Laurent Rabinovitch lancent Colive sans cash, sans nom, et sans marché. Huit ans plus tard, la boîte affiche 1000 chambres dans trois pays, une rentabilité confirmée depuis 2023, et un positionnement clair : le coliving n'est ni un Airbnb, ni un hôtel, ni de la colocation classique. C'est devenu une nouvelle classe d'actifs. Dans cet épisode de Value Add, Nils raconte comment Colive est devenue l'un des rares acteurs européens à dépasser le millier de chambres sans jamais brûler de cash. Il revient sur la stratégie initiale (louer une maison puis sous louer en coliving pour prouver le modèle), l'arrivée de SQX en 2020 qui a permis de constituer un premier portefeuille en propre, et la mécanique de rémunération entre sourcing, MOD travaux, gestion et carried interest sur le portefeuille créé. Au delà du business, l'interview plonge dans les vraies tensions du secteur. La taxe communale à 1560 euros par chambre qui assimilait le coliving à de l'hôtellerie. Les communes qui ne comprenaient pas pourquoi le loyer brut ne reflétait pas la marge réelle. L'étude commanditée par les acteurs du secteur, reprise ensuite par l'UPSI, pour faire reconnaître le coliving comme une vraie classe d'actifs et négocier un cadre fiscal raisonnable. Nils donne aussi les chiffres concrets. 675 euros tout compris pour la chambre la moins chère à Bruxelles, jusqu'à 975 euros pour les grandes. Lisbonne autour de 700 euros. Paris intra muros entre 1150 et 1300 euros. Avec à chaque fois la même promesse : tu poses ta valise, tu vas bosser, le reste suit (gaz, électricité, internet, ménage, Netflix, communauté). Points abordés : La structure capitalistique de Colive, avec 500K euros de levée initiale auprès de deux business angels, jamais brûlé de cash, rentable depuis 2023. - La différence concrète entre coliving, colocation classique et marchand de sommeil. - La bataille de plusieurs années avec les communes bruxelloises sur la taxe par chambre. - Les niveaux de capex sur les rénovations, entre 300K euros et 1 million par maison. - Le chapitre 2 de Colive : passer en modèle Hop co Prop co et acheter en propre. - L'objectif sur trois ans : 3000 chambres, 1500 par capitale européenne. - L'anecdote du lancement de Paris pendant les vacances de Laurent. Value Add est un podcast immobilier et finance présenté par Abraham De Bettencourt. 🔔 Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode – 🔗 RETROUVEZ ABRAHAM 🌐 Site web : https://www.bettencourtrealestate.be 💼 LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/abrahamdebettencourt 📸 Instagram Abraham : https://www.instagram.com/abrahamdebettencourt/ 📸 Instagram Value Add : https://www.instagram.com/adb.value.add/ Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
May 21 · 1 hr 20 min
La prochaine crise immobilière arrive-t-elle ? Avec Roland Gillet
Dans cet épisode de Value AAD, Abraham De Bettencourt reçoit Roland Gillet, économiste, professeur à la Sorbonne et à l’ULB, conseiller auprès de gouvernements, d’institutions financières et d’entreprises. Une conversation passionnante autour de l’économie mondiale, des cycles immobiliers, de l’inflation, des taux d’intérêt et des transformations du marché immobilier. Au programme : l’impact de la hausse des taux sur l’immobilier les cycles économiques et les crises immobilières le rôle des banques centrales inflation, stagflation et ralentissement économique ESG et immobilier durable la finance, le risque et les stratégies d’investissement l’évolution du bureau après le Covid les liens entre géopolitique, énergie et immobilier Un épisode dense et concret pour les investisseurs, professionnels de l’immobilier et passionnés d’économie. Avec Roland Gillet, professeur d’économie à la Sorbonne et à l’ULB Conseiller auprès d’institutions publiques et privées Abonne-toi à Value AAD pour plus de contenus sur l’immobilier, la finance et l’investissement. #immobilier #economie #finance #investissement #inflation #tauxinteret #realestate #valueadd #esg Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
May 7 · 56 min
Coworking : le business caché derrière les bureaux flexibles | Kevin Van den Bosch (IWG)
Le coworking est-il encore une tendance… ou un vrai modèle immobilier durable ? Dans cet épisode de Value ADD, Abraham reçoit Kevin Van den Bosch, représentant du groupe IWG (Regus, Spaces…) et président de la Belgian Workspace Association. On parle sans filtre du marché des business centers et du coworking : - la différence entre coworking et business center - pourquoi le modèle WeWork a explosé - comment les opérateurs gagnent réellement de l’argent - les nouveaux modèles “management agreement” - les rendements pour les investisseurs immobiliers - l’impact du Covid sur les bureaux - pourquoi les grandes entreprises reviennent vers les espaces flexibles Un épisode ultra concret pour les investisseurs, développeurs, brokers et professionnels de l’immobilier qui veulent comprendre l’évolution du marché des bureaux. Avec Kevin Van den Bosch Président de la Belgian Workspace Association et représentant du groupe IWG (Regus / Spaces) Abonne-toi à Value ADD pour plus de contenus sur l’immobilier, l’investissement et la finance. #coworking #immobilier #businesscenter #iwg #regus #bureaux #investissementimmobilier #realestate #valueadd Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
April 23 · 58 min
Rencontre avec. Franis Metzgez, le gardien du patrimoine immobilier Belge !
Vous achetez un immeuble classé. Vous appelez un architecte. Et là, on vous dit : isolation par l'extérieur impossible, gabarit non modifiable, permis incertain. Bienvenue dans la réalité de l'investissement dans le patrimoine bâti bruxellois. Dans cet épisode, Abraham De Bettencourt reçoit Francis Metzger, architecte bruxellois de référence et président du Conseil de l'Ordre des Architectes depuis 2023. L'homme qui siège à la Commission royale des Monuments et Sites, qui conseille les investisseurs sur ce qu'ils peuvent et ne peuvent pas faire avec un bâtiment historique. Autant dire : un invité que tout acquéreur de patrimoine ancien à Bruxelles devrait écouter avant de signer quoi que ce soit. Au programme : qu'est-ce que la bruxellisation, vraiment ? Ce choc entre ville ancienne et modernisme brutal qui a laissé des cicatrices durables dans la manière dont Bruxelles fabrique encore sa ville aujourd'hui. Le concept du Pagurus et une vision de l'architecture comme organisme vivant, que l'on ne fige pas dans le temps. Les questions concrètes à se poser avant d'acquérir un bâtiment historique, et pourquoi vouloir trop en faire avec le mauvais bâtiment, c'est la garantie de perdre son temps et son argent. On parle aussi cash des tensions réelles. La rénovation énergétique face aux exigences patrimoniales. Les délais de permis qui plombent les projets. Et la grande question du secteur : peut-on encore produire une architecture de qualité, rentable, sans être dans le luxe ? Francis répond sans détour. Si vous investissez dans le bâti ancien à Bruxelles, si vous développez des projets de rénovation, ou si vous cherchez à comprendre pourquoi cette ville tient tant à ses pierres, cet épisode est fait pour vous. 00:00 Teaser : la bruxellisation et ses cicatrices 01:38 Générique et présentation de Value Add 01:44 Introduction de Francis Metzger 02:45 Origines, les Marolles et le rapport à l'architecture 03:16 La bruxellisation : définition, héritage et formes actuelles 10:00 Le concept du Pagurus : une architecture non figée 20:00 Acquérir un bâtiment historique : les bonnes questions à se poser 30:00 Permis, délais et attentes incompatibles 54:20 Énergie versus patrimoine : comment concilier les deux 56:28 Architecture et rentabilité : peut-on faire du beau accessible ? 57:37 Conclusion et remerciements – 🔔 Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode | 💬 Laissez un commentaire, ils sont tous lus ! – 🔗 RETROUVEZ ABRAHAM 🌐 Site web : https://www.bettencourtrealestate.be 💼 LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/abrahamdebettencourt 📸 Instagram Abraham : https://www.instagram.com/abrahamdebettencourt/ 📸 Instagram Value Add : https://www.instagram.com/adb.value.add/ #ValueAdd #Podcast #Immobilier #Architecture #Bruxelles #Patrimoine #Renovation #ImmobilierBelge #Bruxellisation #InvestissementImmobilier #ArchitectureDurable #TransitionEnergetique #PermisUrbanisme #BâtiAncien #FrancisMe Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
April 9 · 56 min
Urbanisme à Bruxelles : ce que tout investisseur immobilier doit savoir
Vous imaginez 12 étages de logement. Vous payez l'architecte, l'avocat, les bureaux d'études. Et là, on vous annonce : ce sera 9 étages, avec une crèche et un commerce en prime. Bienvenue dans la réalité du développement immobilier à Bruxelles. Dans cet épisode, Abraham De Bettencourt reçoit Antoine de Borman, directeur général de Perspective, le cerveau analytique de la Région bruxelloise en matière d'urbanisme. L'homme qui dispose des données, des cartes et des études sur lesquelles se basent les décisions d'aménagement du territoire. Autant dire : un invité que tout investisseur immobilier actif à Bruxelles devrait écouter attentivement. Au programme : comment fonctionne réellement la machine de planification urbaine bruxelloise ? Le PRAS, les PAD, les PPAS... Derrière ces acronymes se cachent les règles qui déterminent ce que vous pouvez construire, où, et à quelles conditions. Antoine décortique tout ça sans langue de bois et explique pourquoi un promoteur a tout intérêt à comprendre ces outils avant d'acheter son terrain. On parle aussi cash des problèmes. Le "sport national" de la dérogation, qui pousse les acheteurs à surpayer du foncier en misant sur des gabarits qu'ils n'obtiendront jamais. Les délais de permis qui plombent les business plans. Le flou réglementaire qui fait fuir les investisseurs les plus sérieux. Antoine ne se dérobe pas : il reconnaît le problème et partage sa vision pour y remédier, notamment via la réforme du PRAS prévue pour 2028-2029. Si vous investissez à Bruxelles, si vous y développez des projets, ou si vous cherchez simplement à comprendre pourquoi cette ville fonctionne comme elle fonctionne, cet épisode est fait pour vous. 00:00 Teaser : le parcours semé d'embûches des promoteurs 01:38 Générique et présentation de Value Add 02:24 Introduction d'Antoine de Borman, DG de Perspective 04:57 Les outils de planification et les enjeux de la région 08:20 Bruxelles : 1,2 million d'habitants et des défis urbains majeurs 10:30 Le rôle du planificateur urbain à Bruxelles 13:14 Sécurité juridique et outils réglementaires (PRAS, PAD) 17:02 Le PRAS : la colonne vertébrale de l'affectation du sol 21:10 PAD vs PPAS : quelle différence pour les investisseurs ? 30:18 Perspective et les investisseurs privés : quel dialogue ? 36:40 La réforme du PRAS : simplification attendue pour 2028-2029 38:45 La fracture territoriale nord-sud de Bruxelles 43:52 Dynamisme économique vs précarité urbaine : le paradoxe bruxellois 47:10 Conseils concrets pour investisseurs : anticiper et dialoguer 55:00 Conclusion et recommandations __ 🔔 Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode | 💬 Laissez un commentaire, ils sont tous lus ! 🔗 RETROUVEZ ABRAHAM 🌐 Site web : https://www.bettencourtrealestate.be 💼 LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/abrahamdebettencourt 📸 Instagram Abraham : https://www.instagram.com/abrahamdebettencourt/ 📸 Instagram Value Add : https://www.instagram.com/adb.value.add/ Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
April 9 · 59 min
La fiscalité belge tue tes rendements (ou les booste) : ce que dit un expert PwC
Fiscalité immobilière en Belgique : ce que tout investisseur devrait comprendre avant de structurer son patrimoine. C'est le sujet au cœur de cet épisode de Value Add, le podcast immobilier et financier animé par Abraham de Bettencourt, 20 ans d'expérience dans le secteur, sans langue de bois. Pour cet épisode, Abraham reçoit Grégory Jurion, conseiller fiscal chez PwC Belgique, spécialisé dans les structures immobilières et les transactions à grande échelle. De l'optimisation de la détention immobilière jusqu'aux opérations de fusions-acquisitions, Grégory navigue au quotidien dans un système fiscal belge complexe, instable, mais riche en opportunités pour qui sait s'y orienter. Que vous soyez investisseur privé, promoteur ou dirigeant d'une société immobilière, cet épisode vous donnera des repères concrets pour mieux comprendre comment la fiscalité peut soit booster votre rendement, soit éroder silencieusement votre patrimoine si vous l'ignorez. Au programme de cet épisode : → L'instabilité fiscale belge : 20 ans de réformes, d'incitants et de reculs → À partir de quel patrimoine ça vaut le coup de consulter un expert fiscal → Détention en société vs en privé : les arbitrages réels sur le terrain → Les structures d'optimisation : démembrement, droits réels, fonds belges vs luxembourgeois → Capitalisation boursière vs valeur des actifs immobiliers : comment lire l'écart → OPA sur sociétés immobilières cotées : mécanique, timing et logique d'acquéreur → Le marché qui redémarre : quand les premiers acteurs bougent, les autres suivent → La valeur ajoutée du conseil fiscal : quand et pourquoi s'entourer d'un expert chez PwC __ 🔔 Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode | 💬 Laissez un commentaire, ils sont tous lus ! 🔗 RETROUVEZ ABRAHAM 🌐 Site web : https://www.bettencourtrealestate.be 💼 LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/abrahamdebettencourt 📸 Instagram Abraham : https://www.instagram.com/abrahamdebettencourt/ 📸 Instagram Value Add : https://www.instagram.com/adb.value.add/ Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
March 12 · 44 min
Investir en immobilier sans avocat en 2026 : un pari risqué ?
Droit immobilier en Belgique : ce que tout investisseur devrait savoir avant d'agir. C'est la question au coeur de ce deuxième épisode de Value Add, le podcast immobilier et financier animé par Abraham de Bettencourt, 20 ans d'expérience dans le secteur, sans langue de bois. Pour ce deuxième épisode, Abraham reçoit Marie-Laure Jourdan, avocate au barreau de Bruxelles depuis 2011 et fondatrice du cabinet JM Law en 2019. Cabinet exclusivement dédié au droit immobilier, JM Law intervient à la croisée du droit public et du droit privé, de la faisabilité urbanistique jusqu'à la structuration juridique des projets les plus complexes. Que vous soyez promoteur, investisseur, architecte ou particulier ambitieux, cet épisode vous donnera des clés concrètes et techniques pour mieux comprendre comment le droit peut soit protéger votre projet, soit le faire dérailler si vous l'ignorez. Au programme de cet épisode : → Le rôle de l'avocat spécialisé en immobilier : accompagnement de A à Z, de l'analyse de faisabilité au suivi de chantier → Permis d'urbanisme : délais, blocages, recours au Conseil d'État et réalités du terrain à Bruxelles → Permis d'environnement : quand il s'impose, comment travailler avec Bruxelles Environnement → L'anticipation comme règle d'or : pourquoi consulter un avocat AVANT d'acheter, et pas après → Marchés publics : attribution, exécution, maltraitance des adjudicataires et stratégies de recadrage → Due diligence et acquisition de sociétés immobilières : data room, convention de cession d'actions, garanties → Les pièges cachés des dossiers immobiliers : affectations irrégulières, sous-locations dissimulées, actes sous seing privé → Démembrement de propriété, droit de superficie et optimisation fiscale : jusqu'où aller ? → Organisation d'un cabinet juridique spécialisé : comment JM Law structure ses équipes et suit ses dossiers 🔗 RETROUVEZ ABRAHAM 🌐 Site web : https://www.bettencourtrealestate.be 💼 LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/abrahamdebettencourt 📸 Instagram Abraham : https://www.instagram.com/abrahamdebettencourt/ 📸 Instagram Value Add : https://www.instagram.com/adb.value.add/ __ Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.
February 26 · 42 min
Immobilier social : le placement éthique qui rapporte VRAIMENT en 2026 ?
Peut-on vraiment faire de l'impact social ET être rentable en immobilier ? C'est la question au cœur de ce premier épisode de Value Add, le podcast immobilier et financier animé par Abraham de Bettencourt, 20 ans d'expérience dans le secteur, sans langue de bois. Pour lancer cette série, Abraham reçoit Frédéric Vinck, Project Manager chez Inclusion, la seule SIR, Société Immobilière Réglementée belge cotée sur Euronext à mission d'impact social explicitement inscrite dans ses statuts. Que vous soyez investisseur à la recherche de placements stables et éthiques, professionnel de l'immobilier, ou simplement curieux des rouages de la finance immobilière belge, cet épisode vous donnera des clés concrètes et techniques pour mieux comprendre un modèle encore trop méconnu. Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.

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