Passion Immo

SCI : les cas où elle ne sert à rien

Rejoignez le CERCLE PASSION IMMO sur Patreon. Créer une SCI est devenu un réflexe chez l’investisseur français, souvent avant même de savoir ce que l’on compte faire du bien. Ici je prends le problème à l’envers et identifie les cas où la société civile immobilière n’a rien à faire dans votre investissement immobilier. La SCI n’est pas un outil d’optimisation fiscale Une SCI organise la détention et la transmission d’un bien. Elle ne réduit pas l’impôt automatiquement, ne protège pas le patrimoine et ne facilite pas l’emprunt. Tout dépend du régime d’imposition retenu et de la rédaction des statuts. Location meublée, achat-revente, investisseur seul : les portes fermées Le mot « civil » n’est pas décoratif. La location meublée est une activité commerciale, avec une tolérance limitée à 10 % des recettes. L’achat-revente répété expose à une requalification en marchand de biens. Et l’article 1832 du Code civil impose deux associés : créer une SCI seul est impossible. SCI à l’IS : l’avantage d’aujourd’hui, la facture de demain Dans une SCI à l’IS l’amortissement efface le résultat fiscal pendant la détention, mais construit une « dette fiscale » de sortie à la revente. S’ajoutent la perte du déficit foncier, du Malraux, du Denormandie et du dispositif Jeanbrun, la perte de l’abattement de 30 % à l’IFI sur la résidence principale, et la réticence de certaines banques à financer la SCI dès le premier achat. Au programme également : pourquoi il est bien de chiffrer le coût réel d’une SCI sur 10 ans, pourquoi il faut raisonner projet avant de penser fiscalité, et pourquoi les statuts types téléchargés en ligne sont une mauvaise idée. Bref, écoutez bien l’épisode avant créer votre SCI ! Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

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Présidentielle 2027 : les premières propositions

Que proposent les candidats sur le logement ? À l'approche de la présidentielle 2027, la crise du logement s'invite dans la campagne et les premières propositions logement tombent. Dans cet épisode solo, Eric Nicolier ouvre une série d'analyses pour distinguer le solide, le fragile et le purement symbolique. Borloo : le bon diagnostic, une recette incomplète Jean-Louis Borloo, qui n'est pas candidat, appelle à doubler la construction de logements et à décentraliser la politique du logement. Le constat d'urgence est partagé. Mais décentraliser ne fera pas baisser le coût des matériaux, et certains maires ont promis de geler toute construction nouvelle pendant leur mandat. Le Pen, Retailleau, Mélenchon : ce qui est sur la table Priorité nationale dans le logement social HLM, abrogation de la loi SRU, fin des contraintes liées au DPE, prêt à taux zéro à la place de MaPrimeRénov' : le discours de Marine Le Pen à Hénin-Beaumont est passé en revue. Côté fiscalité immobilière, Bruno Retailleau propose une réduction d'impôt sur les intérêts du prêt immobilier, modulée selon le nombre d'enfants. Jean-Luc Mélenchon, lui, plafonnerait à cinq les logements transmissibles par héritage. Mesure efficace ou marqueur idéologique ? Je propose une grille de lecture simple pour juger tout programme : mesures coûteuses sans effet sur l'offre, mesures démagogiques, marqueurs politiques. Exemple concret : les étrangers représentent environ 15 % des locataires HLM, alors que près de 3 millions de ménages attendent un logement social. De quoi relativiser l'effet réel de la priorité nationale sur la pénurie. Écoutez l'épisode pour vous forger votre propre avis, en attendant les décryptages détaillés des propositions de Bruno Retailleau et de Marine Le Pen. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

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Faut-il encore investir dans le neuf en 2026 ?

Moins de 40 000 réservations au premier semestre 2026 : le marché de l’immobilier neuf vient de franchir à la baisse un seuil jamais atteint, pire que l’année du Covid. Cet épisode fait le tri entre le constat spectaculaire et ce que cela change concrètement pour votre investissement locatif. Crise du logement neuf : les chiffres, sans dramatisation 38 932 réservations au premier semestre, en baisse de 18,3 % sur un an. Des délais d’écoulement passés de 12 à plus de 21 mois. Un quart des programmes retirés de la commercialisation au premier trimestre. Et un dispositif Jeanbrun qui plafonne à 150 ou 200 ventes par mois quand la profession en espérait 4 000. Chaque chiffre est remis dans sa série longue plutôt que sorti de son contexte. Pourquoi le prix immobilier neuf 2026 ne baisse pas Le neuf est un marché de coût, pas un marché de rareté. Le prix se construit sur le bilan du promoteur : charge foncière, travaux, frais financiers, marge. Trois variables ont poussé ce coût de production à la hausse en vingt ans, avec la charge foncière comme facteur le plus inflationniste. Une mécanique que tout investisseur gagne à comprendre avant de négocier. Faut-il investir dans le neuf en 2026 ? Les arguments pour : un rapport de force enfin favorable à l’acquéreur, un prix bien ajusté au coût de production, une fenêtre d’amortissement locatif ouverte avec le dispositif Jeanbrun. Les arguments contre : un prix déconnecté de la valeur locative, une décote à la revente de 10 à 20 %, un avantage fiscal réservé aux tranches marginales élevées. Vous repartirez avec une grille de décision, pas avec une conclusion toute faite. Écoutez l’épisode et faites votre propre arbitrage. Jumpin Boogie Woogie de Audionautix fait l'objet d'une licence Creative Commons Attribution 4.0. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Artiste : http://audionautix.com/

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Facturation électronique : quels bailleurs sont concernés ?

Rejoignez- moi sur le PATREON "Le cercle Passion Immo" pour télécharger la fiche complète et détaillée sur la facturation électronique pour les bailleurs : https://www.patreon.com/cw/PassionImmo La réforme de la facturation électronique est entrée en vigueur le 1er septembre 2026 et concerne plus de 10 millions d'acteurs économiques. Si vous êtes bailleur, une seule question compte vraiment : dans quel cas vous trouvez-vous ? Le vrai critère n'est pas le type de location, c'est la structure Beaucoup pensent que la ligne de partage se situe entre location nue et location meublée. C'est faux. Deux questions suffisent à trancher : ai-je un SIREN, et est-ce que je facture de la TVA ? Un bailleur particulier en location nue déclarant en revenus fonciers est hors champ. La même location logée dans une SCI change tout, parce que la SCI est immatriculée. Trois portraits pour vous situer en deux minutes Bernard, propriétaire particulier en location nue : rien à faire, ni aujourd'hui, ni en 2027. Marc et Sophie en LMNP au micro-BIC, et la SCI familiale : une seule obligation, être en mesure de recevoir les factures du syndic, du comptable, de l'assureur ou des artisans via une plateforme agréée. Julie, qui exerce en para-hôtellerie et facture de la TVA : recevoir dès maintenant, émettre au 1er septembre 2027. Ce que vous en retirez Le sens exact de « facture électronique », qui n'a rien à voir avec un PDF envoyé par mail. Les deux échéances à retenir. Le piège du changement d'activité, qui peut vous faire basculer d'un portrait à l'autre du jour au lendemain. Et l'état réel du risque de sanction, à la lumière de la déclaration ministérielle de fin août. Un épisode court et opérationnel pour savoir, enfin, si vous êtes concerné. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Crédit immobilier : pourquoi les taux ne baisseront pas à la rentrée

La fiche gratuite (dernière mise à jour) sur le dispositif Jeanbrun : télécharger ici La rentrée arrive et une question revient dans presque tous les projets : les taux de crédit immobilier vont-ils enfin baisser ? La réponse est non, et les raisons méritent d'être comprises avant de signer quoi que ce soit. L'OAT 10 ans, le vrai patron des taux de crédit immobilier On regarde souvent la BCE. C'est une erreur de perspective. Les taux BCE 2026 pèsent moins sur votre crédit que l'OAT 10 ans, le taux auquel l'État français se finance à dix ans. Cet épisode explique pourquoi cet indicateur, passé au-dessus de 4 %, se retrouve directement dans le barème que votre banquier vous présente, et pourquoi le spread OAT-Bund, l'écart avec l'Allemagne, a franchi un repère que les opérateurs surveillent de près. Taux immobilier rentrée 2026 : légère remontée, pas d'envolée Le scénario d'une baisse est écarté. Reste à trancher entre hausse et stagnation. L'épisode passe en revue les barèmes constatés cet été, le comportement des banques après une année d'offres agressives, et le calendrier des agences de notation. Avec une conclusion nette sur l'ampleur du mouvement à attendre d'ici la fin de l'année. Négocier son taux immobilier : ce qui dépend encore de vous La moyenne ne dit rien de votre dossier. Certains empruntent au-dessus de 4 %, d'autres restent proches de 3 %. Vous verrez quels leviers restent actifs, pourquoi le recours à un courtier en crédit immobilier garde tout son sens, et pourquoi un taux n'est jamais définitif. À l'écoute : un cadrage clair du contexte de crédit, les trois signaux à suivre cette rentrée, les erreurs de raisonnement à éviter avant de renoncer à un projet d'investissement immobilier, et une réponse directe à la question que tout le monde se pose : faut-il emprunter maintenant ? Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Pire crise IMMO depuis 54 ans ? On vérifie les chiffres

Une phrase a fait le tour des médias début juillet : le secteur connaîtrait la pire crise depuis plus d'un demi-siècle. Elle a été reprise partout, presque jamais vérifiée. Cet épisode fait ce travail de vérification, chiffre par chiffre. D'où vient vraiment le chiffre des 70 logements Le PDG de Foncia ADB annonce 70 logements disponibles à la location à Paris. Le chiffre est exact, mais il décrit le parc de son entreprise, pas le marché parisien. Même logique pour le "54 ans" : c'est l'âge de Foncia, pas la profondeur d'une série statistique. Sur un marché du syndic où le premier acteur pèse environ 10 % des lots gérés, l'écart entre observation d'entreprise et réalité nationale devient un problème de méthode. Ce que disent les notaires et la Banque de France Sur les transactions immobilières, les notaires recensent 949 000 ventes de logements anciens sur douze mois à fin mai 2026, contre un point bas à 832 000 en septembre 2024. Le prix immobilier ancien est quasi stable sur un an. Côté crédit immobilier, les taux 2026 remontent lentement et la production mensuelle reste dans le haut de sa fourchette. Le mot juste n'est pas effondrement, c'est ralentissement. Où la crise est réelle Elle existe, et il ne s'agit pas de la nier : le neuf décroche nettement, la tension locative se durcit, et les exigences d'apport écartent une partie des primo-accédants. Distinguer ces segments est exactement ce qui manque au débat public. Un épisode utile pour tous ceux qui veulent investir dans l'immobilier sans se laisser dicter leur calendrier par une déclaration mal lue. Écoutez ce décryptage du marché immobilier avant de reporter ou d'accélérer votre projet. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

MaPrimeRénov. Le guichet de nouveau fermé. Pourquoi ?

Pour télécharger gratuitement ma fiche sur le nouveau dispositif Jeanbrun, allez sur ce lien. Depuis le 3 août, impossible de déposer un dossier MaPrimeRénov'. Mais la vraie question n'est pas la fermeture de quinze jours : c'est que même guichet ouvert, plus personne ne vient. Une division par quatre en un an Un peu plus de 20 000 dossiers de rénovation d'ampleur déposés au premier semestre 2026, copropriétés incluses, contre 95 000 un an plus tôt. Hors copropriété, jamais plus de 2 500 dossiers par mois depuis le début de l'année, quand l'Anah en recevait 7 500 à 10 000. Trois causes, jamais le hasard : le rabot des barèmes, l'attentisme lié au plan d'électrification, et un stop and go budgétaire qui a fait deux suspensions en douze mois. Six mois d'instruction, et bien plus ailleurs 45 000 dossiers en stock fin 2025, 40 % traités depuis. Un délai moyen national de six mois, plus d'un an en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne, la Seine-et-Marne, l'Yonne, la Saône-et-Loire et la Gironde. Pour un propriétaire bailleur, ce décalage se paie en trésorerie et en rentabilité différée. Ce qui change vraiment le 17 août France Rénov', MaPrimeRénov' et Mon Projet Anah fusionnent dans un compte unique sécurisé par FranceConnect+. Une réforme d'organisation, pas de moyens : aucun montant, aucun plafond de ressources, aucun critère d'éligibilité n'est modifié. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Le DPE va encore changer : la réforme de trop ?

Le ministère vient d'annoncer une consultation qui pourrait déboucher sur une nouvelle réforme DPE 2027. Alors, jusqu'où ira le diagnostic de performance énergétique ? Vingt ans de DPE en accéléré Éric Nicolier retrace rapidement l'histoire du diagnostic de performance énergétique, de la directive européenne de 2002 à la loi Climat et Résilience, en passant par la loi Élan. Une première période plutôt stable jusqu'en 2018, puis un emballement réglementaire depuis 2019 qui complique la lecture pour qui souhaite investir dans l'immobilier ancien. Coefficient énergie primaire électricité : la réforme DPE 2027 en détail Une consultation est en cours pour faire passer le coefficient énergie primaire électricité de 1,9 à 1,7 dès le 1er janvier 2027, après un premier ajustement de 2,3 à 1,9 entré en vigueur au 1er janvier 2026 qui avait déjà fait sortir 850 000 logements du statut de passoire énergétique. Éric explique ce que cette nouvelle étape impliquerait concrètement. Une incertitude à surveiller de près Le texte n'est encore qu'un projet d'arrêté soumis à consultation publique, rien n'est acté. Éric alerte sur cette instabilité réglementaire récurrente, qui brouille les repères de l'investisseur et rend difficile toute décision fondée sur une étiquette DPE appelée à évoluer une nouvelle fois. Comprendre ce mécanisme, même incertain, permet d'anticiper plutôt que de subir. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Nouvelle loi logement : ce qui change pour les investisseurs

Pour télécharger la fiche gratuite détaillée sur le dispositif JEANBRUN : cliquez ici ! Une nouvelle loi logement d’être votée au Sénat. Décryptage factuel, sans vendre du rêve, de ce qu'elle changerait vraiment pour votre investissement locatif. Et si vous pouviez remettre en location un bien aujourd'hui exclu du marché, ou investir dans l'ancien avec moins de travaux pour défiscaliser vos loyers ? Le projet de loi Relance Logement, adopté en première lecture le 8 juillet 2026, ouvre ces pistes. Mais entre promesses et texte définitif, il reste un monde. Le dispositif Jeanbrun assoupli Le statut du bailleur privé serait retouché quelques mois après sa création : seuil de travaux ramené de 30 à 20 % du prix dans l'ancien, ouverture aux maisons individuelles et aux bureaux transformés en logements, exigence énergétique adoucie. De vrais leviers pour investir dans l'immobilier ancien, à condition d'en comprendre les contreparties. Passoires thermiques : la porte qui se rouvre Le texte prévoit d'autoriser la remise en location des logements classés F et G, sous engagement de travaux (3 ans en maison, 5 ans en copropriété) pour viser la classe D. Une réponse à la crise du logement qui divise, entre pragmatisme et crainte du renoncement. Les pièges à éviter Rien n'est voté définitivement : l'Assemblée se saisira du texte à la rentrée. Ce que vous apprendrez ici : pourquoi la fiscalité (déficit foncier, micro-foncier) n'est pas concernée, pourquoi la détention longue reste la clé face à la réintégration des amortissements, et pourquoi bâtir une stratégie sur un texte en discussion serait une erreur. Un épisode pour anticiper sans vous précipiter. Écoutez-le maintenant pour savoir où placer votre vigilance avant l'automne. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

L'assurance vie, la vraie alternative à l'immobilier ?

Et si l’assurance-vie était la vraie alternative à l'immobilier ? L'immobilier est de plus en plus décrié : rentabilité en baisse, gestion chronophage, peur des impayés. Plutôt que d'alimenter la polémique, cet épisode fait un pas de côté et explore une alternative crédible à l'immobilier : l’assurance-vie. Mes deux invités, Paul Viard et Clément Maître, sont associés pour apporter des conseils en gestion de patrimoine. L'assurance vie, une enveloppe qui vous ressemble Paul Viard et Clément Maître rappellent ce qu'est vraiment l'assurance vie : non pas un placement rigide, mais une enveloppe souple. D'un côté le fonds euro, sécurité et capital garanti pour un rendement modeste. De l'autre les unités de compte, plus dynamiques, capables de viser 8 à 10 %, mais exposées au risque de marché. Liquidité, risque, diversification : la comparaison honnête avec la pierre On y parle sans langue de bois de ce qui sépare l'assurance vie de l'immobilier locatif : la liquidité (un rachat partiel en quelques jours contre une revente longue), la gestion du risque par la diversification géographique et sectorielle, et la différence entre gestion libre, gestion pilotée et mandat de gestion. Investir deux fois avec le même argent Le point fort de l'épisode : comment investir dans l'immobilier dans l'assurance vie, et surtout deux mécanismes méconnus, le nantissement et l'avance sur contrat , qui permettent d'articuler épargne financière et projet immobilier sans casser la rentabilité du contrat. Un épisode clair et concret pour comprendre comment investir dans l'assurance vie quand on hésite avec l'immobilier. À écouter avant votre prochain placement. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Hausse taux BCE : le risque sur le crédit immobilier ?

Pour télécharger la fiche gratuite sur le nouveau dispositif Jeanbrun : le lien ici. La BCE remonte ses taux, et déjà on entend que les crédits immobiliers vont flamber. C'est faux, ou en tout cas bien plus nuancé. Dans cet épisode, on décrypte calmement ce que la décision du 11 juin change vraiment pour votre crédit immobilier, sans céder au catastrophisme. La météo de Francfort n'est pas le climat français Le taux directeur de la BCE pilote le court terme. Votre prêt à taux fixe, lui, se fixe plutôt à partir de l'OAT 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte. On vous explique pourquoi votre banque regarde le climat, pas la météo du jour. Le vrai sujet, c'est la dette publique française Si l'OAT 10 ans se tend, ce n'est pas la faute de la BCE, mais celle de la dette publique Française et d'une prime de risque qui monte, sur fond d'instabilité politique. Une situation installée pour plusieurs années. Les fluctuations de la BCE n’y changeront pas grand chose ! Ce que cela change concrètement pour vous Prévisions de taux immobilier pour les mois qui viennent, conseils pour le primo accédant comme pour l'investissement locatif, lecture lucide de la fausse question « faut-il emprunter maintenant ». On distingue ce qui relève du signal de marché et ce qui pèse réellement aujourd’hui sur un dossier de crédit. Une analyse factuelle ! Écoutez l'épisode pour savoir ce qui vous attend vraiment sur le crédit immobilier 2026. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

LMNP en 2026 : enterré ou plus puissant que jamais ?

L'immobilier est-il vraiment foutu en 2026. Crise immobilière, LMNP « mort », passoires énergétiques à fuir, impayés partout… Les discours alarmistes sur l'immobilier sont permanents. Mais qu'en dit quelqu'un qui a accompagné plus de 600 projets d'investissement locatif partout en France ? Lior Pardo, cofondateur d'investirdansl'ancien.fr, livre une analyse sans langue de bois du marché immobilier 2026. Pourquoi c'est encore le bon moment pour investir Marché stagnant, négociations possibles, taux fixes que le monde entier nous envie, troisième marché européen : Lior rappelle les fondamentaux que la peur ambiante fait oublier. Avec près d'un million de transactions sur 12 mois, le marché reste dynamique. Les primo-investisseurs hésitent, mais c'est justement quand personne ne veut y aller qu'on signe les meilleures affaires. LMNP, DPE, autofinancement : ce qui a vraiment changé Le LMNP n'est pas mort, le régime réel est intact, et il reste un outil fiscal redoutable pour démarrer. Les passoires énergétiques offrent encore de vrais leviers de négociation, à condition de bien budgéter les travaux. Et oui, un bien qui s'autofinance avec 10-15 % d'apport, ça existe encore en 2026 : il faut juste sortir de Paris et accepter de travailler le produit. Ce que vous allez apprendre concrètement Comment trouver un bien rentable dans le contexte actuel Pourquoi ne pas s'interdire d'investir loin de chez soi Les process indispensables pour sécuriser un locataire et éviter les impayés Les deux conseils essentiels avant de se lancer dans les prochains mois Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Crise immobilière 2026 : ce que disent vraiment les économistes

Et si on prenait du recul sur la crise immobilière ? Dans cet épisode, Eric reçoit Marion Girard et Anne Reimat, enseignantes-chercheuses en économie à l'ESPI et codirectrices de l'ouvrage L'économie de l'immobilier. Une discussion sans polémique, factuelle, pour décrypter ce qui se joue vraiment actuellement sur le marché immobilier français. Crise structurelle ou conjoncturelle ? Remontée brutale des taux par la BCE, Covid, guerre au Moyen-Orient : depuis 2022, les chocs s'enchaînent. Mais derrière ces facteurs conjoncturels, des problèmes structurels plombent durablement la construction neuve : modèle de financement essoufflé, normes environnementales contraignantes, fuite des investisseurs privés après la fin du Pinel. Sans oublier la financiarisation de l'immobilier, qui transforme le logement en actif financier et bouleverse les repères traditionnels. Encadrement des loyers et DPE : sortir de la caricature Les deux économistes dépassent les oppositions binaires. L'encadrement des loyers a freiné l'envolée des prix dans les zones tendues, mais produit aussi des effets pervers (report sur les communes voisines, sélection accrue des locataires). Quant au DPE, contrairement aux discours qui le décrient, il fonctionne comme un signal économique efficace : valorisation des biens performants, vigilance accrue des banques sur le financement. Dispositif Jeanbrun et perspectives 2026 : que peut-on attendre ? Le nouveau dispositif Jean Brun comble le vide laissé par le Pinel, mais soulève des interrogations sur l'ancien et les exigences énergétiques. Côté 2026, les aides aux primo-accédants (PTZ, bail réel solidaire) sont un signal positif, mais l'incertitude internationale pèse lourd. Un épisode pour comprendre l'économie de l'immobilier en 2026 sans rentrer dans les polémiques À écouter sans modération. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Taux d'usure 2026 : panique à bord ?

Taux d'usure en 2026 : faut-il vraiment paniquer ? Le 16 avril 2026, Le Monde a déclenché une vague d'alertes : 14 % des dossiers de crédit immobilier seraient bloqués à cause du taux d'usure. Avant de céder à l'affolement, Eric Nicolier prend le temps de confronter le récit médiatique aux chiffres réels. Comprendre la mécanique : TAEG, taux d'usure et effet ciseau L’épisode revient sur les fondamentaux : comment la Banque de France calcule le taux d'usure, pourquoi ce calcul trimestriel peut créer un décalage avec la réalité du marché, et comment cet écart peut mécaniquement bloquer des dossiers solvables, comme ce fut le cas en 2022-2023. 2026 n'est pas 2023 : les chiffres racontent une autre histoire Au pire moment de 2023, l'écart entre taux d'usure et taux pratiqués était tombé à 0,55 point. Aujourd'hui, cet écart est de près de 2 points : un matelas quatre fois plus épais. La problématique existe, mais elle concerne des profils bien ciblés : seniors, durées courtes, assurance emprunteur élevée. Les leviers pour sécuriser votre financement Délégation d'assurance (loi Lagarde, loi Le Moine), allongement de la durée, négociation des frais, intégration de prêts aidés : l’épisode détaille les solutions concrètes, et pointe aussi le biais corporatiste à considérer lorsqu'on lit les alertes des courtiers. Un épisode pour décrypter l'actualité du crédit immobilier avec rigueur, loin des titres anxiogènes. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

13 000 millionnaires sans impôt : vraie fraude ou intox ?

Pour télécharger ma fiche gratuite spéciale investissement immobilier et Jeanbrun : cliquez ici ! Le site internet de Gaelle Josse, avocat fiscaliste : cliquez ici ! 13 000 millionnaires sans impôt sur le revenu : scandale ou malentendu ? La polémique a enflammé les médias. Mais que cache vraiment ce chiffre ? Gaëlle Josse, avocate fiscaliste, décrypte sans idéologie une affaire qui révèle surtout l'incompréhension française autour de l'impôt. Patrimoine ≠ Revenu : la confusion qui fausse tout le débat Être millionnaire en patrimoine n'a rien à voir avec gagner un million par an. Une maison familiale en banlieue parisienne, un héritage, des parts de société… Gaëlle Josse rappelle une distinction fondamentale trop souvent oubliée par ceux qui commentent les questions fiscales. Pourquoi 13 000 millionnaires peuvent légalement ne pas payer d'IR Business angels investissant dans les jeunes entreprises innovantes, dirigeants qui réinvestissent dans leur société, dons à des causes d'intérêt général, héritages déjà fiscalisés… Autant de cas parfaitement légaux que la polémique a passés sous silence. Une communication désastreuse de Bercy Seulement 0,46 % des millionnaires français sont ici concernés. Pourtant, peu d’explications officielles, et un débat livré en pâture aux commentateurs. Gaëlle Josse pointe le vrai problème : l'illisibilité du Code général des impôts et la pauvreté de l'éducation financière en France. Une discussion lucide pour comprendre enfin ce que paient — ou ne paient pas — les contribuables français. Écoute l'épisode pour démêler le vrai du faux. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Taux à 3,5% et ce n’est pas fini. Faut-il encore acheter ?

Pour télécharger gratuitement la fiche pratique sur le dispositif Jeanbrun cliquez sur ce lien. Les taux de crédit immobilier repartent à la hausse en ce début d'avril 2026. Cet épisode fait le point sur les derniers chiffres, les causes de ce retournement et les décisions à prendre si vous avez un projet immobilier. Des taux qui repartent à la hausse Après une dynamique encourageante fin 2025 et début 2026, les taux moyens sur 20 ans oscillent désormais entre 3,20 et 3,55 %, voire davantage pour certains profils. L'espoir de repasser sous les 3 % semble aujourd'hui compromis. Un contexte géopolitique qui change la donne Le conflit déclenché fin février au Moyen-Orient a provoqué un choc sur les marchés, une remontée de l'OAT à 10 ans et des tensions sur les prix de l'énergie. La BCE, qui a maintenu ses taux en mars, pourrait réagir lors de sa réunion du 30 avril si l'inflation repart. La notation de la dette française par Moody's, attendue le 10 avril, est un autre point de vigilance majeur. Faut-il investir ou attendre ? Malgré l'incertitude, le marché immobilier reste actif avec une demande d'acheteurs en hausse. Les intérêts d'emprunt restent déductibles au régime réel pour l'investissement locatif, et un crédit peut toujours être renégocié si les taux baissent à l'avenir. La fenêtre favorable pourrait se refermer : mieux vaut agir avec un dossier solide que rester dans l'attentisme. Tous les chiffres, les analyses et les conseils concrets sont dans cet épisode — à écouter sans tarder pour prendre les bonnes décisions. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram et Facebook ou sur le site internet Passion IMMO. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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Dispositif Jeanbrun : pour qui est-il vraiment fait ?

Pour télécharger la fiche gratuite qui décrypte le dispositif Jeanbrun : https://www.passion-immo.com/fiche-jeanbrun Le dispositif Jeanbrun fait couler beaucoup d'encre depuis son introduction dans la loi de finances pour 2026. Entre enthousiasme excessif et critiques virulentes, difficile de s'y retrouver. Dans cet épisode, Pierre-Emmanuel Jus, Directeur délégué de Maslow Immo, décrypte ce nouveau statut du bailleur privé avec clarté et pragmatisme. Un statut fiscal inédit pour la location nue Le dispositif Jean Brun permet d'amortir jusqu'à 80 % de la valeur d'un bien immobilier et de créer du déficit foncier imputable sur les revenus globaux. Contrairement au meublé, les amortissements peuvent ici générer une économie d'impôt directe. Un mécanisme qui rapproche enfin la fiscalité de la location nue de celle du meublé. À qui profite vraiment le dispositif ? Pierre-Emmanuel Jus est très clair : les contribuables dans les tranches à 30 %, 41 % ou 45 % sont les grands gagnants, surtout ceux qui ont déjà des revenus fonciers positifs. Le même appartement ne coûtera pas le même prix net selon le profil fiscal de l'acheteur — une particularité qui exige un conseil personnalisé. Trouver les anomalies de marché pour investir intelligemment Le dispositif n'impose pas de zonage strict, mais les plafonds de loyer orientent fortement le choix géographique. L'astuce : identifier les villes où le loyer intermédiaire correspond au loyer de marché pour investir sans concéder de perte locative. Un éclairage rare et précieux pour tout investisseur qui veut aller au fond des choses. Écoutez cet épisode pour comprendre si le dispositif Jeanbrun peut réellement s'intégrer dans votre stratégie patrimoniale. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram, Twitter, Facebook. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Chef d'entreprise : structurer son immobilier sans se tromper

Tu es chef d'entreprise et tu envisages d'acquérir tes locaux professionnels ? Avant de signer, la structure juridique et fiscale que tu choisis peut faire une différence de plusieurs centaines de milliers d'euros au moment de la revente. Alexis Bied, CGP spécialisé dans l'accompagnement des dirigeants, décrypte les options disponibles avec une clarté rare. Acheter via sa société d'exploitation : le piège des amortissements Pratique et simple à mettre en place, l'acquisition directe par la société d'exploitation cache un danger méconnu : au moment de la revente, la plus-value professionnelle est calculée non pas sur le prix d'achat initial, mais sur la valeur nette comptable — soit le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués. Résultat : une fiscalité pouvant dépasser 25 % sur une base très élargie, sans aucun abattement pour durée de détention. Un bien acheté 2 millions et revendu 5 millions peut générer une imposition sur 4,6 millions. SCI translucide en nom propre : l'avantage de la plus-value des particuliers Détenir l'immobilier d'exploitation en direct ou via une SCI à l'impôt sur le revenu permet de bénéficier des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers — jusqu'à une exonération totale après 30 ans. Mais en contrepartie, les loyers perçus pendant l'exploitation subissent une fiscalité pouvant dépasser 60 % (tranche marginale d'IR + prélèvements sociaux), nécessitant un effort d'épargne régulier. La solution mixte : « vivre à l'IS, mourir à l'IR » Le schéma avancé présenté par Alexis Bied combine le meilleur des deux régimes : une SCI translucide achète le bien et cède temporairement l'usufruit de ses parts à la société d'exploitation. Celle-ci amortit cet usufruit et est imposée à l'IS sur les loyers perçus — fiscalité douce à l'exploitation. Au terme du démembrement, les associés personnes physiques retrouvent la pleine propriété et peuvent revendre en plus-value des particuliers, avec les abattements courant depuis la date d'acquisition initiale. Un montage puissant, mais qui exige un accompagnement rigoureux (avocat, notaire, expert-comptable) et une justification économique solide face à l'administration fiscale. Que tu sois dirigeant en phase d'acquisition ou déjà propriétaire de tes locaux, cet épisode te donne les clés pour structurer intelligemment ton patrimoine professionnel et éviter des erreurs fiscales coûteuses. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram, Twitter, Facebook. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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Loi de finances, crise du foncier et retour de MaPrimeRénov

Pour recevoir la fiche pratique du nouveau dispositif JEANBRUN : https://www.passion-immo.com/fiche-jeanbrun Cet épisode d'actualité est essentiel pour anticiper les changements législatifs et fiscaux à venir. En quelques minutes, je décrypte pour vous les trois dossiers brûlants qui vont impacter votre stratégie immobilière cette année, de la fiscalité à la rénovation énergétique. Loi de finances 2026 : la dernière ligne droite Alors que la loi de finances est en attente de promulgation après un recours devant le Conseil constitutionnel, je fais le point sur les mesures phares qui concernent l'immobilier : réforme des holdings, l'avenir du Pacte Dutreil, le nouvel outil de défiscalisation Jeanbrun. Découvrez pourquoi la prudence est encore de mise avant la validation définitive du texte. Crise du logement et régulation du foncier Face à la pénurie de logements neufs, le Sénat a adopté il y a quelques jours une nouvelle loi visant à faciliter l'accès au foncier. Je vous explique comment ce dispositif permet aux collectivités d'user d'un droit de préemption pour réguler les prix. Est-ce une bonne nouvelle pour fluidifier le marché ou un risque de blocage pour les propriétaires ? J'analyse les pour et les contre. Le retour imminent de MaPrimeRénov Bonne nouvelle pour vos travaux : le guichet MaPrimeRénov' va rouvrir dès la promulgation du budget 2026 ! Avec une enveloppe de 3,5 milliards d'euros, la priorité est donnée aux rénovations globales. Attention cependant : il faudra être très réactif pour ne pas passer à côté de ces aides. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram, Twitter, Facebook. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Nouveau statut du bailleur privé : tout comprendre

==> Pour télécharger une fiche détaillée sur le nouveau statut du bailleur privé, c'est ici (PDF gratuit). Attendue depuis longtemps, la réforme concernant le "statut du bailleur privé" est enfin sur les rails, bien qu'elle diffère grandement des propositions initiales. Dans cet épisode, je décrypte pour vous ce nouveau mécanisme fiscal qui, loin d'être un statut juridique complet, s'apparente davantage à une option d'amortissement ciblé pour les revenus fonciers. Vous découvrirez pourquoi ce dispositif ne remplacera pas le LMNP mais vient s'ajouter à la palette de l'investisseur. Un amortissement puissant mais sous conditions Le cœur du dispositif réside dans la possibilité d'amortir le bâti (entre 3,5 % et 5,5 % par an) en location nue. Cependant, l'avantage fiscal est conditionné à des contreparties strictes : plafonnement des loyers (intermédiaire, social ou très social), engagement de location de 9 ans et obligation de réaliser 30 % de travaux pour l'immobilier ancien. Une stratégie au cas par cas Faut-il foncer ou fuir ? L'épisode met en lumière l'importance de ne pas céder aux discours simplistes. Entre des questions sur le déficit foncier et l'impact sur la plus-value, les tableurs EXCEL vont pouvoir tourner à plein régime. Il faudra faire ses choix au cas par cas. Le podcast Passion Immo est produit et animé par Eric Nicolier, formateur et investisseur depuis plus de 20 ans. Vous pouvez rejoindre et communiquer avec Eric Nicolier sur Linkedin, Instagram, Twitter, Facebook. Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.