#220: Nach 10 Jahren steuerfrei: Wie lange gilt das noch für Immobilien?
Warum darf man eine vermietete Wohnung nach zehn Jahren und einem Tag mit Gewinn verkaufen, ohne einen Euro Steuern zu zahlen, und Bitcoin oder Gold schon nach einem Jahr? Und wie lange bleibt das noch so? In dieser Folge gehen Christian Gebert und Steuerfabi den steuerfreien Verkaufsgewinnen auf den Grund. Sie starten bei der Frage, was überhaupt besteuert werden soll: nur die Äpfel, die vom Baum fallen, oder auch der Baum selbst, wenn man ihn verkauft. Quellentheorie und Reinvermögenszugangstheorie stecken bis heute in § 23 EStG. Bei Immobilien im Privatvermögen entscheidet der bindende Kaufvertrag über die Zehnjahresfrist, nicht der Grundbucheintrag. Wer selbst wohnt, muss nicht zehn Jahre warten: Steuerfrei ist der Verkauf auch bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor, das mittlere Jahr muss vollständig selbst bewohnt sein (BFH, 03.09.2019, IX R 10/19). Volle 36 Monate braucht es also nicht. Wer innerhalb der Frist verkauft, zahlt den persönlichen Steuersatz. Frühere Abschreibungen erhöhen dabei den Gewinn. Warum sich das Warten lohnt, zeigen Restnutzungsdauergutachten (BFH, 23.01.2024, IX R 14/23) und Vermietungsverluste, die man mit dem Gehalt verrechnet. Diese Steuervorteile werden nach Ablauf der Frist nicht mehr zurückgeholt. Im Betriebsvermögen gibt es keine Haltefrist. Hier hilft § 6b EStG, der den Gewinn auf eine Ersatzimmobilie überträgt: Die Reinvestition muss binnen vier Jahren erfolgen, bei einem Neubau binnen sechs. Klappt das nicht, fällt ein Gewinnzuschlag von 6 Prozent pro Jahr an. Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH zahlt dank erweiterter Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) nur rund 15,8 Prozent. Bei einer Betriebsimmobilie empfiehlt Christian immer eine eigene Immobilien-GmbH neben der operativen Gesellschaft. Vorsicht gilt beim Verkauf der letzten Immobilie: Geht sie schon zu Beginn des 31. Dezember über, ist die Kürzung für das ganze Jahr weg (BFH, 17.10.2024, III R 1/23). Ein Übergang um 23:59 Uhr ist dagegen unschädlich (BFH, 11.08.2004, I R 89/03). Bitcoin gilt wie Gold als “anderes Wirtschaftsgut”. Der BFH vergleicht ihn strukturell mit Fremdwährungen (BFH, 14.02.2023, IX R 3/22). Nach einem Jahr ist der Gewinn steuerfrei, darunter gilt die Freigrenze von 1.000 Euro. Ein Tausch gegen Stablecoins oder Ether ist ein Verkauf. Für die Haltefrist gilt bei fehlender Einzelzuordnung “First in, first out”, und Staking oder Lending verlängern die Frist nicht auf zehn Jahre (BMF, 06.03.2025, Rn. 63). Das BMF plant per Referentenentwurf vom 30.09.2026, Krypto-Gewinne künftig als Kapitaleinkünfte nach § 20 EStG mit 25 Prozent zu besteuern, unabhängig von der Haltedauer. Gelten soll das für Coins, die nach dem 31.12.2026 angeschafft werden. Gold bleibt außen vor. Für aktive Trader kann eine GmbH schon heute günstiger sein. Bei Schenkung und Erbschaft tritt man in die Fußstapfen der Eltern, die Haltefrist läuft weiter. Eine Kreditübernahme gilt aber als Gegenleistung (BFH, 11.03.2025, IX R 17/24). Bei einer Scheidung kann die Übertragung des Hausanteils steuerpflichtig sein, wenn der Ehepartner vorher auszieht (BFH, 14.02.2023, IX R 11/21). Gegenstände des täglichen Gebrauchs sind ganz ausgenommen. Zum Schluss geht es um die Frage, ob der Gesetzgeber eine bestehende Steuerfreiheit einfach streichen darf. Der Bundestag hat die Abschaffung der Zehnjahresfrist am 08.10.2026 mit 446 zu 131 Stimmen abgelehnt. Das Bundesverfassungsgericht hat 1999 die Verlängerung von zwei auf zehn Jahre aber grundsätzlich erlaubt und nur bereits steuerfrei realisierbare Wertzuwächse geschützt (BVerfG, 07.07.2010, 2 BvL 14/02 u. a.). Christian legt sich fest: Bis 2035 wird das Thema wiederkommen. Wer Immobilien schon länger als zehn Jahre hält, sollte Gestaltungen wie die Ehegattenschaukel oder den Verkauf an die eigene GmbH jetzt prüfen. 👋 Fabian Walter folgen 👋 Christian Gebert folgen Nähere Informationen zum Podcast und alle bisherigen Folgen findest Du auf unserer neuen Website: https://www.steuer-podcast.de/ Schau gern mal vorbei und stell uns Deine Frage! Du willst deine Einkommensteuererklärung selbst über ELSTER machen, aber dabei keinen Cent liegen lassen? Dann sicher dir das neues Buch: „Sei doch nicht besteuert“ (Erweiterte & aktualisierte Ausgabe 2026) https://amzn.eu/d/0aKeCQmB Mit Widmung: www.rombach.de/steuerfabi Hier findest Du unsere Kontaktdaten, um bei steuerberaten.de Mandant zu werden oder eine einmalige Steuerfrage zu stellen: https://www.steuerberaten.de/kontakt/ Du hast Fragen oder Anmerkungen zum Podcast? Dann schreib uns gerne eine E-Mail an: podcast@steuerversum.de
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